企业或个人胜诉后，正准备启动执行程序，却发现被执行人早已将名下房产过户、转名给亲属或他人——这是很多北京执行案件中的“老大难”问题。
这类行为往往涉嫌恶意转移财产、规避执行，但很多当事人不知道该如何应对，导致合法债权“打水漂”。
本文将为你详细解答：遇到这种情况，北京律师如何采取法律手段追回房产、追责转让人，并保障申请执行人的权益。
| 情形 | 法律定性 |
|---|---|
| 判决前转移房产（隐匿资产） | 视为逃避债务、可追溯撤销 |
| 判决后匆忙过户给亲属或朋友 | 属于恶意规避执行，可申请撤销行为 |
| 房产“赠与”或“假买卖” | 虚假交易，可要求确认无效 |
| 低价甩卖、无正当理由 | 存在恶意串通，视情况申请撤销 |
📌 依据：《民法典》第533条、执行异议之诉制度、《民事诉讼法》第225条相关规定。
律师可通过以下方式查明房产变动轨迹：
向不动产登记中心调取权属转移记录
查询过户时间、买受人信息、交易价格
确定是否为亲属间“赠与”或“虚假买卖”
收集可疑证据：交易时间是否紧贴判决生效、是否有对价支付等
律师会根据不同情形采取如下法律路径：
适用于：转名时间早于法院立案执行前2年，并具备以下条件：
转让房产损害债权
被执行人与受让人存在恶意串通
可证明受让人知道转让目的为逃债
👉 向北京法院提起《撤销之诉》，要求判定转让行为无效。
适用于：在执行程序中发现房产已转移，但实际控制权仍在被执行人，或转让存在明显违法行为。
向执行法院提交执行异议
或由律师提起异议之诉，请求撤销转移登记
要求法院认定：该财产应纳入执行范围
若受让人明知被执行人转移财产用于逃避执行，也可能被追加为“协助义务人”或“新的被执行人”。
| 步骤 | 说明 |
|---|---|
| 📄 调取产权变更材料 | 获取房产证复印件、转让合同、公证文书等 |
| 🧾 收集恶意转移证据 | 如转让前后资金走向、交易是否真实、对价是否合理等 |
| 🧑⚖️ 起诉撤销或异议 | 向法院提起撤销之诉/异议之诉 |
| ⛔ 申请保全或查封房产 | 在诉讼过程中提前保全房产，避免再次转手 |
| 🏛️ 推动法院将房产纳入执行范围 | 若判决有效，法院可恢复执行查封、拍卖等措施 |
Q：已经转名的房产还能强制执行吗？
A：可以。若转让涉嫌规避执行，律师可通过撤销转让、异议之诉方式让法院重新纳入执行财产范围。
Q：赠与的房产可以追回吗？
A：可以。若赠与目的是逃避债务、损害申请执行人利益，可以请求法院确认赠与行为无效。
Q：转让已经很久了还能追吗？
A：理论上法院立案前两年以内的行为均可适用撤销权。时间越久，操作难度越高，应尽早启动追查。
Q：受让人是亲属怎么办？
A：若无法提供真实交易凭证（如打款记录），法院可推定为虚假转让或恶意规避执行。
房产是高价值执行标的，被执行人转名并不等于合法脱责。找专业的北京执行律师，及时调查、提起撤销之诉或异议之诉，仍有可能追回房产或价值损失，切实保障胜诉权益落地。
